Charges de copropriété : catégories, vote, paiement et contestation

Répartition des charges

Il existe 2 grandes catégories de charges :

• les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes,

• et les charges particulières qui sont induites des services collectifs et équipements communs.

La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou particulières).

Certaines charges, qu'elles appartiennent à l'une ou l'autre catégorie, peuvent être distinguées par bâtiment s'il en existe plusieurs dans la copropriété. On parle alors de charges spéciales.

Charges particulières

Les charges particulières concernent les frais liés aux :

• services collectifs (par exemple, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité),

• équipements communs (par exemple, entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision).

Ces charges sont payées en fonction de l'utilité et de la possibilité pour les copropriétaires d'utiliser ces services ou équipements. Par exemple, pour les frais d'ascenseur, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter ces frais, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking.

À savoir

la possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave est jugée suffisante pour lui imposer une participation financière, même s'il ne possède pas de garage.

Vote des charges

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel (particuliers) pour faire face aux dépenses courantes (charges générales ou particulières).

Ces dépenses couvrent la maintenance, le fonctionnement et l’administration des parties communes et équipements communs.

Les travaux d'entretien courant réalisés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement entrent dans le budget des travaux de maintenance. Exemple : remplacement d'éléments de la chaudière ou de l'ascenseur lorsque le prix du remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien.

Les copropriétaires peuvent également participer à des dépenses exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel. Ces dépenses doivent faire l'objet au cas par cas d'un vote des copropriétaires (particuliers). Il s'agit notamment :

• des travaux d'amélioration (transformation de l'existant, adjonction d'un nouvel élément d'équipement, aménagement ou création de locaux à usage commun, surélévation de bâtiment...),

• des études techniques (diagnostics, consultations...).

En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux.

Paiement des charges

Chaque copropriétaire doit assumer le paiement des charges votées à hauteur de sa quote-part.

À savoir

si un copropriétaire n'a pas donné son accord à la réalisation de travaux d'amélioration (autres que les travaux rendus obligatoires par la loi), il peut demander au syndic un paiement échelonné sur 10 ans. Pour cela, il doit notifier sa demande dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Dépenses prévues par le budget prévisionnel

Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions.

Ces provisions sont versées par les copropriétaires au syndic de copropriété (particuliers).

Elles sont égales au 1/4 du budget voté, sauf décision contraire de l'assemblée générale.

La provision doit être réglée :

• le 1^er jour de chaque trimestre

• ou le 1^er jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Avant la date d'exigibilité, le syndic de copropriété adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de sa provision.

Cet avis est adressé par lettre simple ou par message électronique si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission.

Dépenses hors budget prévisionnel

Lors du vote des dépenses exceptionnelles, l'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes.

En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux. Pour ces dépenses, le syndic peut exiger le versement d'avances de trésorerie (particuliers).

Avant la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, le syndic de copropriété adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant l'objet de la dépense et le montant de la somme exigible.

Cet avis est adressé par lettre simple ou par message électronique si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission.

Contestation des charges

Le copropriétaire qui constate que sa quote-part est supérieure de plus 1/4 à ce qu'elle devrait être peut contester cette répartition en faisant un recours devant le tribunal (particuliers).

Cette action est également possible si un copropriétaire estime que la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus 1/4 à ce qu'elle devrait être.

Le recours doit être engagé :

• dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété (particuliers) au fichier immobilier,

• ou dans les 2 ans qui suivent la 1^re vente du lot de copropriété (particuliers) intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'applique seulement pour l'avenir.

Attention

en dehors de ces cas de contestation des charges, modifier la répartition des charges nécessite un vote à l'unanimité des copropriétaires (particuliers).